Região portuária de Buenos Aires tem preço médio de R$ 26,5 mil, mas ainda convive com imóveis vazios
Como vista para o centro da cidade de um lado e do Rio da Prata do outro, Puerto Madero, próximo à Casa Rosada, sede do governo argentino, é o bairro mais caro da América Latina, segundo a consultoria internacional Properati. O metro quadrado médio no pequeno distrito custa US$ 7.038 (R$ 26,5 mil, na cotação de agosto), maior do que qualquer outro bairro da Argentina, do Brasil, do Chile, do México, do Peru e do Uruguai, onde os dados foram coletados.
Os números ainda indicam um crescimento significativo do preço de uma propriedade em Puerto Madero nos últimos três anos.
Atrás do bairro portenho está Ipanema, no Rio de Janeiro, onde o metro quadrado custa US$ 6.668 (R$ 25 mil), de acordo com a Properati. Em seguida está o bairro da Vila Nova Conceição, em São Paulo, com uma média de US$ 4.974 (R$ 18,7 mil) e, na quarta colocação, Vitacura, em Santiago, cujo preço é de US$ 4.113 (R$ 15,4 mil).
Várias explicações podem ser dadas para justificar o preço das propriedades inflacionado em Puerto Madero. Em primeiro lugar, é um dos bairros mais jovens de Buenos Aires: repleto de bares e restaurantes, é frequentemente o lugar mais cheio de pessoas da noite portenha.
Mas nem sempre foi assim: com uma infraestrutura portuária e muito perto da zona financeira da capital argentina, o bairro ficou literalmente abandonado por meia década. Foi apenas em 1989, depois de muitas queixas dos moradores da cidade, que as autoridades e o setor privado resolveram resgatar o velho porto e restaurar os diques e armazéns para transformá-los em escritórios e apartamentos de luxo, além de criar espaços públicos.
“O que há de particular em Puerto Madero é que, além de ser um bairro exclusivo e caro, a oferta está totalmente saturada e não há mais terrenos à venda”, explicou Gabriel Gruber, diretor-executivo da Properati, ao diário argentino La Nación.
Mas ele aponta outro fator para os valores altos do bairro. “O aumento do custo em dólares para a construção civil na Argentina foi muito forte nos últimos anos. Provavelmente com o que estamos vendo no mercado de câmbio, é possível que ele abaixe um pouco, mas a verdade é que o custo é tão alto quanto o preço da terra”, analisou.
Mesmo com a exclusividade, Puerto Madero é o bairro da capital argentina com menos habitantes, de acordo com o La Nación. São 13.500 pessoas vivendo ali. “Muitas propriedades estão vazias”, assinala uma reportagem do jornal.
“Em Puerto Madero, vive um tipo de gente que está na política, gente que valoriza a segurança, a privacidade, que trabalha no centro de Buenos Aires e quer estar perto do trabalho. Não é um bairro típico da cidade, porque não há uma carnicería ou um quiosque: é uma região especial”, notou Gruber.
Ipanema, no Rio, ao contrário, é um bairro popular: famoso pela praia de areia branca com vista para o morro Dois Irmãos e pela mundialmente conhecida canção Garota de Ipanema, de Vinícius de Moraes e Tom Jobim, o bairro é o mais caro do país e o segundo mais luxuoso da América Latina.
“Ipanema é um destino turístico. Muitos dos prédios ali são da década de 1970 e não há mais espaço para construir novos edifícios”, explicou Gruber ao La Nación.
Ao contrário de Puerto Madero, no entanto, onde os preços dispararam nos últimos anos, o valor do metro quadrado em Ipanema se manteve estável, ainda que alto. Em 2015, segundo a Properati, o preço médio custava US$ 5.769 (R$ 21,7 mil), enquanto agora chega a R$ 25 mil.
Segundo as estimativas do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), 48,2 mil pessoas vivem no bairro carioca hoje em dia. “É turístico, mas também é um bairro familiar”, explica Guilherme Blumer, diretor de marketing da Unique, braço de luxo da Brasil Brokers.
A Vila Nova Conceição, por sua vez, não parece um bairro rico, mas é: o preço do metro quadrado ali sai, em média, por quase US$ 5 mil. “É um bairro novo, onde as pessoas com dinheiro migraram recentemente e, por consequência, elevaram os valores da região”, explica Blumer, da Unique. “Além disso, está perto de uma das coisas preferidas dos paulistanos, que é o Parque do Ibirapuera”, completa.
Se Puerto Madero é relativamente conhecido dos brasileiros, o mesmo não se pode dizer de Vitacura, em Santiago do Chile. O preço do metro quadrado ali também não é algo tão antigo: em um relatório da Properati em 2015, o valor chegava a US$ 2.900 (R$ 10,9 mil), mas agora acumula uma alta de 41,8% em três anos.
Para Gruber, da consultoria que realizou a pesquisa, o bairro chileno foi beneficiado pela expansão do seu vizinho mais famoso. “Vitacura está do lado de Las Condes, um distrito exclusivo da cidade que cresceu muito. Os preços cresceram, mas o bairro segue sendo bastante residencial”, disse.
“No Chile, também faltam terrenos e teve um boom imobiliário forte por causa dos fundos de investimentos de aposentadorias. Existe muita liquidez e tudo vai para o setor imobiliário”, completou.
Para a jornalista brasileira Eugênia Clara, que vive em Santiago há uma década, Vitacura também tem seu charme. “É um bairro que conta um pouco da riqueza do país. Está bem conectado com o resto da cidade, tem casas grandes e antigas ao lado de edifícios modernos e não tem níveis altos de criminalidade. A classe alta o escolheu também pelos restaurantes, mas pouco a pouco a gente nota a chegada de jovens”, conta.
Depois de Puerto Madero, Ipanema, Vila Nova Conceição e Vitacura, a lista da Properati segue com Carrasco, em Montevidéu, no Uruguai, cujo preço médio do metro quadrado é de US$ 3.518 (R$ 13,2 mil), Lomas de Chapultepec, na Cidade do México (US$ 3.449 – R$ 12,9 mil) e San Isidro, em Lima, no Peru, com valor médio de US$ 2.422 (R$ 9,1 mil).
Para o professor do Centro de Estudos da Metrópole da Universidade de São Paulo (USP), Eduardo Marques, a diferença de valores nos metros quadrados nas distintas cidades latino-americanas reflete o valor de uso da terra – elemento central na precificação dos imóveis.
“A terra urbana não tem custo de produção. Todas as terras estão ali dadas em diferentes lugares. O que define o valor é o ‘uso’ que se dá a ela. O uso, na cidade, é sempre associado a uma localização, o que faz com que seja possível falar em um conceito de uso-localização. Isso faz com que as empresas tenham preferências localizacionais, assim como os indivíduos, como é o caso de empreendimentos que pagam mais por espaços com maior fluxo de pessoas”, afirma.
Blumer concorda: para ele, as cidades mais valorizadas são aquelas que possuem um uso-localização mais caro. “A terra urbana vale muito em determinados contextos e, no caso de São Paulo e do Rio, que são as principais metrópoles da região, é evidente que estejam entre as mais valiosas”, finaliza.
