Hoje em dia pessoas estão querendo se ver livre do aluguel e adquirir um imóvel próprio, para isso dão o primeiro passo comprando um terreno. Porém com a situação econômica que o país vive hodiernamente, a maioria dessas vendas não ocorrem à vista, e as partes optam por fazer um contrato de compra e venda de imóvel à longo prazo, que trará facilidade na aquisição do imóvel pelo comprador.

Geralmente, dentre outras cláusulas, o Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes prevê em suas cláusulas que os termos e prazos firmados entre as partes possuem caráter irrevogável e irretratável.

Esta cláusula sempre é responsável pela negativa do vendedor em resilir o contrato, a qual não quer desfazer o negócio junto ao Comprador.

Ocorre que, a cláusula que prevê a impossibilidade de resilição contratual da compra e venda, é manifestamente contraria ao Direito e a boa-fé, sendo que não é admitida pela Jurisprudência.

Além disso o mesmo entendimento dos Tribunais prevê a impossibilidade de retenção do sinal/entrada tido como pagamento, invocando os artigos 418 do Código Civil e o Artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

O valor pago a título de sinal possui natureza de arras confirmatórias. Portanto, é indevida a sua retenção pelo promitente vendedor no caso de resilição a pedido do consumidor, sob pena de se criar vantagem exagerada em favor do credor, acarretando desequilíbrio na relação contratual.

Desta forma, as arras confirmatórias, isto é, o sinal pago pelo comprador a fim de assegurar o negócio jurídico, devem ser normalmente restituídas a ele no caso de distrato.

Portanto os contratos que preveem a impossibilidade de rescisão e a retenção de valores tidos como entrada não são permitidos pelo ordenamento brasileiro.

Vale ressaltar que de qualquer maneira é possível a incidência de multa rescisória, mas qual seria o limite aceitável para tal multa?

Quando por algum motivo as partes resolvem pôr fim ao contrato de compra e venda se deparam com a primeira das obrigações na extinção do acordo, que é a multa rescisória prevista em contrato.

Grande parte das vezes, no contrato firmado entre as partes, fica estabelecido que, em caso de rescisão motivada por atitude do comprador, será retido pelo vendedor 25% ou 30 % dos valores já pagos.

Todavia, devemos nos ater ao teor abusivo de tal cláusula, sendo necessário entender como justo a retenção de 10% dos valores já pagos.

Tal entendimento possui respaldo claro e pacificado na Jurisprudência, a qual prevê que o percentual referente à multa por rescisão do contrato não deve configurar enriquecimento ilícito pela parte contrária, devendo-se decotar o excesso, tendo em vista que o bem retornará ao patrimônio do vendedor, para que seja novamente comercializado e, assim, o montante retido deve aproximar-se da quantia despendida em razão das despesas efetuadas para a resolução contratual e para a nova venda.

Como há a devolução do bem, a jurisprudência entende que o valor razoável a ser retido é o de 10% dos valores efetivamente pagos, inclusive porque, após a devolução do bem, a construtora pode novamente negociar a unidade.

E, conforme explanado anteriormente no percentual de retenção deve ser incluso o valor tido como sinal, não sendo permitido a sua exclusão da soma dos valores já adimplidos, sendo vedado, assim, reter o valor recebido de sinal com o valor da rescisão.

Portanto, sempre procure um advogado para analisar as cláusulas contratuais no momento de uma rescisão, tendo em vista que há possibilidade de revisão da cláusula de rescisão que estipula a multa além do percentual razoável, em razão deste valor ser considerado abusivo pelos Tribunais.

  • Lucas Quintana – OAB/MS 18.216 

Advogado Associado – RZA Advocacia

Pós-Graduando em Direito Processual Civil pela Escola do Ministério Público/MS 

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Deputado Zé Teixeira